전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (부동산 OOO 투자방법)

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 by 이현철 소장

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다! 22년 4 of 52 번째 책

이현철 소장 (출처 : 주간동아, 이한경 기자)

1. 프롤로그

• 우리나라는 다른 나라에는 없는 특수한 전세제도가 있다. 그리고 이 전세제도가 매매가에도 영향을 주고 있다. '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'에는 전세제도가 우리나라 주택 가격에 어떻게 영향을 미치는가를 자세하게 분석해 기술하였다.
• 2018년 1월 5일 출판된 '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'는 3~4년 정도의 추가 폭등기 예상을 부동산 사이클을 통해 설명하였다. 2020년 코로나로 인해 시장에 돈이 풀려서 풍부한 유동성이 정부의 부동산 정책에 맞물리면서 부동산 가격이 폭등하였다.
• 부동산 사이클을 이해하기 위해 '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다' 책을 추천한다.
• 돈이 행복의 필요충분조건이 아니라고는 하지만, 최소한의 필요조건은 된다고 본다. 사업을 엄청나게 잘해서 부동산을 통해서 벌어들일 수 있는 자금보다 많이 벌 수는 있지만 그런 상황이 아니라면 그 어떤 일을 하여도 부동산을 통해서 버는 것보다는 많을 수는 없다.

2. PART01. 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다

(1) Chapter 01. 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10

1) 주택보급률이 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요?

• 전국 빈집이 100만 채 정도 된다는 통계 결과
• 서울의 경우 빈집이 약 8만 채, 서울의 빈집은 대부분 재개발지역에 있다.
• 통계의 함정 : 빈집도 집의 개수를 구하는 통계에 포함

2) 인구가 줄어든다는데 집값이 내려갈까요?

• 단정적으로 인구가 줄어든다고 해서 절대적으로 집값이 내려가는 것은 아닙니다.
• 우리는 1인 1 수요로 착각을 하는 것이다.
• 언제든지 1인 100 수요가 발생할 수 있다는 사실을 명심, 또 명심해야 한다.

3) 미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?

• 집값은 금리에 크게 좌우되지는 않는다
• 투자로 인해 얻는 수익이나 손실이 금리로 인한 영향보다 월등하게 크다.
• 몇천에서 억을 버는데 금리 몇 %가 중요하겠습니까?

4) 우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?

• 일본 정부는 부동산 폭락에도 불구하고 아파트를 대거 짓기 시작했다.
• 정부의 개입이 아니었다면 건설사가 바보가 아닌 이상 팔리지도 않는 집을 왜 그렇게 많이도 지었을까요?
• 애덤 스미스(Adam Smith)의 '보이지 않는 손'에 의해 자정 능력을 가지고 있다.

5) 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?

• 우리나라는 세계에서 유일하게 선분양제도 사용
• 입주 미분양은 정말 시장에 미치는 영향이 크다!
• 뉴스에서는 단순 미분양이라는 숫자적 통계치만을 다루기에 의미를 잘 파악하는 것이 매우 중요!

6) 세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요?

• 전세 세입자는 집을 사기 어렵다. 전세금을 정확한 날짜에 돌려받는 문제에서 문제점이 많은 것이 사실
• 집을 잘 못 사는 사람들의 특징이 바다에서 사려고 노력한다는 것!

7) 임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?

• 전세 공급 2가지 : 공공임대와 민간임대
• 우리나라 전세 공급의 대부분은 개인 투자자가 담당
• 공급을 정부가 조절할 수 없다는 한계

8) 우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?

• 읽는 사람이 방향성을 미리 정해놓고 있다.

9) 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?

• 앞 동의 조망이 좋은 호실은 가격이 비싸고, 해가 안 들어오고 조망이 나오지 않는 호실은 가격이 저렴!
• 새 집과 아파트 브랜드!
• 경기도 일산 새 아파트 대거 미분양으로 500세대 빈집이 있었지만 정작 전세로 들어갈 집은 오히려 부족한 상태이기 때문에 전세가가 오르는 상황이 발생!

10) 부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?

• 첫째, 부동성, 지방이 하락 전환했다 해서 서울/수도권의 아파트 가격도 하락 전환하지 않는다.
• 둘째, 부증성, 용도의 변화만 있다. 공급이 필요하다고 해서 마구 찍어낼 수 있는 물건이 아니다.
• 셋째, 의식주의 하나, 전세든 자가든 무조건 어느 하나는 선택해야 한다. 비싸다고 해서 안 살 수 있는 물건이 아니다.

(2) Chapter 02. 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

1) 우리나라에만 있는 전세

• 시장에서 월세는 전세 가격에 거의 영향을 주지 않는다.
• 전세는 과연 누구에게 유리한 상품일까요?

2) 전세대란의 이유와 대책

• 공급 부족 : 저금리와 LTV 완화로 인한 전세에서 월세로의 전환, 집값 하락 시기에 투자자의 감소
• 전세수요 증가
• 정부 정책의 부작용 : 공급을 해결하지 못한 채 금융지원을 적극적으로 도입하여 시중에 공급이 없어 전세 물건이 귀한데, 세입자에게 돈을 지원해주니 세입자는 경쟁적으로 전세금을 더 주고라도 전세로 들어가고자 하는 상황이 발생
• 임대인과 임차인의 심리 차이 : 임차인이 훨씬 급한 심리상태, 전세가에 가장 크게 영향을 주는 요인은 교통보다 학군이라고 생각한다. 학군은 특히 지역 배정이 되는 초등학교, 중학교는 선택의 여지가 없다. 그 학교에 배정받는 아파트에만 가야 한다.
• 전세대란을 막을 수 있는 방법 : 결국 공급을 늘리는 길밖에 없다. 전세임대사업자가 늘어야 한다. 주택임대사업자는 혜택은 쥐꼬리만큼이고 의무와 규제는 많다.

3) 매매가를 역전하는 전세가

• 전세는 매매의 파생상품
• 매매를 기반으로 한 임대상품이기 때문에 임대가가 매매가를 넘을 수는 없는 원리

4) 집값을 올리는 전세

• 전세가가 급등하면 거래 하나 없이도 매매가가 올라갈 수 있다

5) 역전세로 나타나는 현상

• 역전세난이란? 전세물량이 늘어났으나 그 수요가 줄어서 전세계약이 잘 이루어지지 않아 어려움을 겪는 현상
• 대부분 역전세난과 비슷한 상황이 벌어지는 곳은 신도시 주변!
• 서울과 수도권은 신도시가 입주할 때 주변 도시까지 어느 정도 역전세 현상을 나타낼 수 있지만 일시적인 현상에 그칠 가능성이 매우 큰 상황

(3) Chapter 03. 주택 가격에 영향을 크게 미치는 요인

1) 선분양으로 심해지는 주택 가격 왜곡과 대인인 후분양

• 선분양제도는 건설사에게 매우 유리한 제도
• 시장이 좋을 때 아파트를 사고자 하는 소비자가 급등해서 생긴 제도가 청약제도
• 청약 경쟁률이 높아야 안 좋은 자리에 당첨되더라도 분양계약을 포기할 가능성이 거의 없게 된다.
• 건설사는 청약일에 맞추어 광고에 열을 올린다. 실제 모델하우스에 들어가 보면 생각보다 한산하다. 밖에서는 줄을 길게 세우고 안으로는 조금씩 들여보낸다. 밖에 줄이 길게 서 있게 되면 대기자들은 경쟁률이 엄청 심할 것이라는 생각을 하게 된다.
• 떴다방은 건설사가 부르기도 하고 스스로 찾아오기도 한다.
• 불법적인 전매는 워낙 빈번하게 행해지고 있어 정부에서 적발하는 데 한계가 있다.
• 분양권이 한꺼번에 입주를 시작하게 되면 잔금 준비가 넉넉하게 되어 있지 않는 투기자들이 잔금을 못 치르기 때문에 입주 시기에 마이너스 프리미엄도 발생한다.
• 후분양제도는 업계의 반발이 너무 거세어 결국에는 포기!
• 후분양제도의 가장 큰 문제점은 공급이 줄어들어 아파트 가격 폭등이 올 가능성이 매우 크다.

2) 전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다.

• 집값 폭락을 맞이할 때는 역전세난이 동반했기 때문에 전세가가 같이 폭락
• 전세가가 슬금슬금 상승하여 전세가/매매가 비율이 70% 형성
• 이때부터는 매매가 바로 밑의 전세가이기 때문에 전세가 때문에 매매가가 더 이상 떨어지지 않는 현상 발생
• 집값 폭락 시 매수심리가 사라진 상황이기 때문에 아파트 공급은 거의 없다
• 공급이 없으니 올라가는 전세가를 막을 수 없고 이 전세가는 매매가를 떠받쳐주는 역할을 하게 된다.
• 매매거래 하나 없이도 전세거래만 가지고 매매가가 상승
• 건설사 입장에서는 높은 가격에 분양해도 잘 팔리기 때문에 이 시기에 분양 집중
• 전세가율 70~80% 염두에 두고 투자자들 분양권 투자
• 입주 시기 전세가 폭락으로 전세가가 매매가의 50%에도 미치지 못하게 됨
• 추가 투입자금이 없는 투자자들은 눈물을 머금고 마이너스 프리미엄에 분양권을 던지는 상황 발생
• 폭등기가 지난 후의 대규모 입주는 바로 폭락으로 이어질 가능성이 매우 큼

3) 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다.

• 사람들은 절대 손해를 보려고 하지 않는다.
• 부동산 가격은 정해져 있지 않다. 새 아파트이기 때문에 주변 아파트보다 항상 비싸다는 느낌을 받게 된다.
• 이 점 때문에 90%에 해당하는 사람들은 결국 집값이 내려가도 못 사게 된다.
• 사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라. 일반 주부, 어린아이까지 주식에 뛰어들면 그게 바로 상투다!
• 사람들은 분위기를 좇는다. 위기에 처하거나 판단이 어려운 상황에 직면했을 때, 자기 직관보다는 대중의 방향으로 움직인다.

4) 정부 정책은 가격에 큰 영향을 끼친다.

• 금리, 대출규제, 세금 등을 통해서 사람들의 심리를 바꿔놓을 수 있는 것이 정부 정책이다.
• 정부는 어느 한쪽만을 위한 정책을 쓰기가 어렵다. 정부는 집값이 급등하는 것도 부담스럽지만, 집값이 폭락하는 것도 심히 부담스러운 상황이다.
• 정부는 장기 정책을 쓰기가 어렵다. 정부는 5년 안에 뭔가 가시적인 성과를 봐야 하는데 이런 빠른 효과는 반드시 부작용을 불러일으킨다.
• 정부 정책은 나중에 다시 바뀔 것을 이미 알고 있어 어떠한 규제가 실행되더라도 조금만 버티면 된다는 인식이 팽배해 있다.

5) 부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다.

• 우리나라는 중요한 것이 학군이다. 초등학교에 배정되는 아파트가 정해져 있다.
• 공급은 고정적인데 수요가 급증하니 가격이 뛸 수밖에 없다.

2. PART02. 부동산 투자에 숨어 있는 비밀

 

(1) Chapter 01. 황금알을 낳는 투자 11

1) 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 사이클

• 폭락기 : 폭락이 이루어지기 위해서는 반드시 폭등에 따른 부동산 구매자가 투기자들, 즉 묻지 마 투자자가 주를 이룰 때 폭락을 맞이하게 된다.
• 하락 안정기 : 하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기, 적극적인 투자자들은 이 시기에 주택을 조심스럽게 투자르 진행, 부정적인 사람이 훨씬 더 많은 시기
• 상승 안정기 : 전세가 매매가를 밀어내고 있는 시기, 정부의 전세대출과 보증보험으로 인해 전세매물은 나오는 족족 높은 가격에 거래가 됨, 임대인은 전세금을 집에 쌓아두고 있지 않는다. 돈이 없다!
• 폭등기 : 가격이 거의 2배 정도 오르는 것이 폭등이다. 이 시기에는 계약금을 10%만 내는 것이 아니라 20~30% 이상 걸어야 안전하다고 한다. 이 시기에 정부 정책의 규제정책은 생각보다 효과를 보기가 어렵다.

2) 집 한 채로 돈 버는 방법

• 집을 한 채로 가지고 있고자 한다면 전세와 자가를 적절하게 넘나다는 지략을 쓰자
• 최악의 경우는 내가 판 집값이 상승하면서 전세가가 상승하는 것인데 부동산 사이클을 정확하게 파악할 수 있을까라는 의문은 여전히 있다.

3) 수요가 몰리는 새 아파트 투자

• 기반시설이 전혀 없는 곳에 허허벌판에 아파트만 달랑 있다고 생각하면 거기에 들어가서 살고 싶은 생각이 들지 않는다. 그러나 결과적으로 보면 그때 샀으면 대박이다.
• 지역주민들은 새 아파트가 생각보다 비싸서 망설여진다.
• 새 아파트가 학군지역을 이기는 상황이 발생한다.
• 특별한 사정이 없다면 반드시 새 아파트의 가격이 월등하게 높을 것이다.

4) 절대적인 학군, 절대적인 수요

• 역세권과 학군 둘 중 하나만 선택하라 한다면 단연코 학군!
• 가장 큰 이유는 취업인데 좋은 대학에 가기 위해 학군이 좋은 학교를 나와야 한다고 믿고 있는 부모들이 너무나도 많다!

5) 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라

• 활황기에는 고민할 시간이 없다. 집을 둘러보면 층이 좋으면 향이 아쉽고, 향이 좋으면 층이 아쉽고, 향고 층이 좋으면 구조가 아쉽고, 이런 게 집이다. 그러나 나중에 찾아가 보면 좋은 것들은 다 나가고 없다.
• 시간은 결코 우리를 기다려주지 않는다.

6) 최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자

• 인기가 좋은 아파트들은 절대 전세가율이 90% 가까이 가도록 기회를 주지 않는다!
• 전세가율이 90%가 넘는 것들은 사실 인기가 없는 아파트들이다. 거의 나 홀로 아파트이거나 세대수가 작거나, 주변 환경들이 별로 좋지 않다.
• 전세와 매매가와의 관계에서 전세 때문에 매매가가 저절로 올라가는 그런 아파트에 해당한다!
• 전세가율이 높다는 것은 매매로는 인기가 없는 물건이라고 봐도 무방할 것이다.
• 파는 시기는 전세를 처음 맞춘 지 2년 만기가 되어가는 시점이 가장 좋다

7) 대형 평형은 이제 끝난 것인가?

• 아무 조건 없이 그냥 살 수만 있다면 저는 무조건 큰 집에서 살겠습니다!

8) 지방 시장 Vs. 서울/수도권 시장

• 우리나라 부동산 시장 크게 2개로 분리 : 서울/수도권 시장과 지방 시장
• 정부의 시각은 서울/수도권에 맞춰져 있다

9) 너무 주변 사람들의 조언에 구속되지 마라

• 첫째, 부동산은 임장 활동이 필수적으로 수반되어야 하지만 주변분들은 그 지역을 거의 가보지 않은 분들이다.
• 둘째, 심리적인 부분인데 바로 책임이다. 조언을 구하는 사람에게 나올 대답은 무조건 부정적일 수밖에 없는 것인데, 왜 물어봅니까?
• 조언을 안 구하는 것이 오히려 좋은 결정을 하는 지름길이다.

10) 적은 자본으로 투자하기 좋은 오피스텔 투자
11) 매도! 즉, 파는 것이 더 중요하다.

• 팔아서 현금화가 되어야 비로소 수익이다
• 반드시 본인의 보유 주택 수와 그와 관련된 세금 관계를 고려해야 한다
• 갭 투자를 한 물건은 항상 전세 만기에 맞추어 파는 것이 유리하다

(2) Chapter 02. 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5

1) 경매 투자는 좋은 투자법이지만, 비효율적이다.
2) 지역 주택조합아파트 투자를 조심해야 한다.

• 주택조합의 경우에는 토지를 매입하고 진행하는 사업이 아니다. 거의 99% 매입이 완료되지 않았을 가능성이 크다.
• 조합장과 조합 이사진들에게 떨어질 눈먼 자금이 없어질 것을 우려하여 사업을 강제로 지연시킴!
• 업무추진비만을 노리는 사기 분양도 있다
• 지역 주택 조합사업이 성공한 예가 드물다

3) 빌라는 아주 짧은 기간만 상승하고 소외된다.
4) 재개발, 재건축 투자는 비효율적일 수 있다.
5) 분양권 단타 매매는 매우 위험하다.

(3) Chapter 03. 무주택자들이 궁금한 BEST 9

1) 정부의 강력한 규제정책으로 부동산 가격이 내려갈까요?

• 수요는 일정 지역에, 새로운 아파트에 몰리게 되어 있다.
• 무주택자는 집을 못 사는 것이 아니고 안 사는 사람이 대부분이다. 이분들이 바로 전세가를 올려준다.
• 정부 정책의 한계는 이제 더 이상 나올 것이 없는 경우이다!
• 공급의 대책 없이 수요만으로 시장을 조절하는 것은 한계가 있다. 그래서 정부 정책은 실패하게 되어 있다.

2) 그럼 집값은 언제 내려가나요?

• 첫째, 한 지역 시장에 최소 3~4년 이상 공급과잉, 한두 해 공급과잉이 있다 해서 가격이 내려가지 않는다.
• 둘째, 공급물량이 과잉되는 기간 동안 폭등이 있어야 한다.
• 너무 비싼 분양가로 인해 더 이상의 프리미엄이 형성되는 것이 어려워야 한다.
• 투자자들이 묻지 마 투자자가 주를 이루어야 한다.

3) 2017~2018년 입주 폭탄으로 집값이 폭락할까요?
4) 인구가 줄고 있다는데 아파트는 이제 끝인가요?
5) 전세자금 대출, 문제점은 뭔가요?

• 전세자금 대출은 전세가 급등을 더욱 가속시키는 역할을 수행하고 있다.

6) 무주택자인데 지금이라도 내 집 마련을 해야 할까요?

• 강조하고 싶은 것은, 절대 자가를 하나 만들어서 20년, 30년 살고자 하지는 말라!
• 절대 싸게 사려고 하지 마세요!

7) 전세를 싸게 들어가는 방법은 없나요?

• 정부와 지자체에서 공급하는 임대주택을 공략
• 대단지로 입주하는 새 아파트

8) 내 집 마련을 위한 대출은 어느 정도를 받아야 할까요?

• 주택을 구입할 때 발생할 수 있는 대출은 빚이라는 생각을 안 하시는 게 좋다.
• 집값은 내려갈 확률보다 올라갈 확률일 2배 이상 높다.
• 대출 규모는 최대한 많이 받는 쪽을 권한다. 레버리지 투자라 해서 대출, 즉 남의 돈을 가지고 투자했을 때 수익률은 배가 된다는 것을 안다면 대출을 많이 받는 쪽으로 투자를 진행할 것이다.

9) 깡통전세가 위험한가요?

• 사실상 깡통 전세라는 말은 큰 의미가 없어진 단어다.
• 대비할 수 있는 최선의 방법은 보증보험뿐이다.